Si convalidan el Real Decreto-ley 29/2026, desde el 1 de diciembre de 2026 los alquileres de vivienda de hasta 30 noches pasarán a llevar un 10 % de IVA. La votación está prevista para el 12 de noviembre y, hasta entonces, la medida está en el aire.
Qué cambia en una frase
Hasta ahora, alquilar una vivienda a turistas sin servicios de hotel estaba exento de IVA. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce un límite de duración: las estancias de hasta 30 noches dejan de estar exentas y tributan al 10 %, siempre que no sea la vivienda habitual del arrendador. Se aplicaría desde el 1 de diciembre de 2026 en toda España, incluidas València, Alicante y Castellón.
¿Te afecta? Cuatro preguntas
| Pregunta | Si la respuesta es sí | Si es no |
|---|---|---|
| ¿La vivienda es tu residencia habitual y alquilas una habitación? | Sigue exento | Sigue la siguiente pregunta |
| ¿Cada inquilino se queda más de 30 noches? | Sigue exento, salvo servicios de hotel | Sigue la siguiente pregunta |
| ¿Ofreces limpieza periódica, cambio de ropa, recepción o comidas? | Ya tributabas al 10 % | Pasa a tributar al 10 % desde el 1 de diciembre |
| ¿Es un alquiler de larga duración como vivienda habitual del inquilino? | Sigue exento | Revisa el caso |
Los servicios de hotel son, según la Dirección General de Tributos, la limpieza o el cambio de ropa durante la estancia, la recepción permanente y la restauración. La limpieza a la salida o dejar la ropa limpia a la entrada no lo son por sí solas (consulta V0489-17).
Cómo se cuentan las 30 noches
La norma habla de noches, no de días, y se cuenta por cada arrendatario. Un contrato del 1 al 31 de julio comprende 30 noches y por tanto lleva IVA. Para quedar exento, la estancia tiene que ser de 31 noches o más.
Dividir un contrato largo en varios o encadenar estancias con el mismo huésped para evitar el umbral puede recalificarse en una comprobación. Además, que la estancia supere 30 noches no asegura la exención si en la práctica la vivienda se explota como alojamiento turístico.
Calendario y escenarios de la votación
Un real decreto-ley se aplica desde su publicación, pero debe convalidarse en 30 días (art. 86 de la Constitución) o queda sin efecto. Este es el que ya había fracasado una vez:
| Fecha | Qué pasó |
|---|---|
| 29/09/2026 | El Gobierno aprueba el RDL 26/2026, primera versión |
| 02/10/2026 | El Congreso no lo convalida (172 a favor, 178 en contra) |
| 05/10/2026 | Se disuelven las Cortes; elecciones el 29/11 |
| 06–08/10/2026 | Se aprueba, publica y entra en vigor el RDL 29/2026 |
| 12/11/2026 (previsto) | Votación en la Diputación Permanente del Congreso |
| 01/12/2026 | Efectos del IVA del 10 % |
| Hasta el 30/01/2027 | Primer modelo 303 con este IVA (cuarto trimestre) |
Con las Cortes disueltas decide la Diputación Permanente (69 miembros; mayoría de 35). Según el recuento de prensa, los partidos a favor suman 35 y los contrarios, 34, así que un solo voto cambia el resultado.
| Escenario | Efecto |
|---|---|
| Se convalida el 12/11 | IVA del 10 % desde el 1/12/2026 |
| No se convalida | No se aplica; sigue la exención |
| Cambio tras las elecciones del 29/11 | El nuevo Gobierno podría modificarlo; hasta entonces rige lo convalidado |
| Recurso ante el Constitucional | No lo suspende por sí solo |
Qué tendrás que hacer si se aplica
- Modifica tu alta (modelo 036) antes del 1 de diciembre para declarar operaciones sujetas y no exentas de IVA.
- Emite factura de cada estancia, con el 10 % desglosado, conforme al Real Decreto 1619/2012.
- Presenta el modelo 303 trimestral y el resumen anual 390. El primero afectado es el del cuarto trimestre de 2026, hasta el 30 de enero de 2027.
- Lleva libros de facturas emitidas y recibidas.
- Deduce el IVA de tus gastos (limpieza, suministros, mobiliario, comisiones). Si compraste bienes de inversión antes, pregunta por la regularización de los artículos 107 a 110 de la Ley del IVA.
Si la plataforma que usas factura desde otro país de la UE, la comisión se declara por inversión del sujeto pasivo al 21 %, y esa cuota pasa a ser deducible en la parte de operaciones sujetas. Si el propietario no reside en España, también debe repercutir el 10 % y necesita NIF español; si vive fuera de la UE, debe valorar nombrar representante.
Precio y reservas ya cobradas
El decreto no prevé régimen transitorio: las estancias que se realicen desde el 1 de diciembre llevarán IVA aunque la reserva se cobrase antes. Para reservas ya publicadas con precio final, el IVA saldría de tu margen. Mientras no sepas si se convalida, conviene revisar tus tarifas de diciembre y enero y decidir si trasladas el IVA al cliente.
El IVA es el mismo en todo el territorio; lo que cambia de un municipio a otro es la regulación turística y urbanística. Los recargos del IBI para viviendas turísticas que prevé el decreto solo se pueden aplicar en zonas de mercado residencial tensionado, y a 7 de noviembre de 2026 no consta que se haya declarado ninguna en la Comunitat Valenciana. Para la licencia y el registro, consulta la guía de licencia turística; para el registro de viajeros, la de SES.HOSPEDAJES; y para tu declaración de ingresos, la de impuestos del alquiler turístico.
Una reserva de 7 noches con números
Piso turístico en València del 10 al 17 de diciembre, cuatro huéspedes, 1.400 € de alojamiento, reserva por una plataforma europea con comisión del 15 % y limpieza final de 120 € más IVA. Se supone convalidado el decreto.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alojamiento | 1.400,00 € |
| IVA 10 % | 140,00 € |
| Total del cliente | 1.540,00 € |
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base imponible (1.400 / 1,10) | 1.272,73 € |
| IVA incluido | 127,27 € |
| Pierdes por reserva | 127,27 € |
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA repercutido al huésped | 140,00 € |
| IVA de la comisión por inversión del sujeto pasivo (210 € × 21 %) | 44,10 € |
| IVA deducible: esa comisión | −44,10 € |
| IVA deducible: limpieza (120 € × 21 %) | −25,20 € |
| A ingresar | 114,80 € |
Si quieres ver cuánto cambia tu resultado anual, tienes la comparativa con y sin IVA para un piso de València.