Un piso de València que ingresa 30.000 € al año deja 14.305,97 € netos sin IVA. Con el IVA del 10 % del Real Decreto-ley 29/2026, si se convalida, quedarían 15.187,24 € si lo trasladas al precio y 13.082,81 € si lo absorbes: entre 881 € más y 1.223 € menos al año.
Esta es la guía de las cifras: compara lo que paga una persona física que alquila un piso turístico en València, Alicante o Castellón con y sin IVA, y resume en qué punto está la aprobación del decreto. Si lo que buscas es a quién afecta, cómo se cuentan las 30 noches o qué trámites hacer, está en la guía del IVA del alquiler turístico.
Qué cambia con y sin IVA
Hasta ahora, alquilar una vivienda a turistas sin servicios de hotel está exento de IVA. El decreto limita esa exención: las estancias de hasta 30 noches con el mismo huésped tributarían al 10 %, salvo que sea tu vivienda habitual. Para el propietario eso cambia tres cosas:
- Cobras al huésped el IVA y lo ingresas en Hacienda cada trimestre.
- Puedes recuperar el IVA de tus gastos, algo que hoy no haces.
- Tu rendimiento en la Renta se calcula sin IVA, tanto en ingresos como en gastos.
Fases de aprobación del decreto
Un real decreto-ley se aplica desde que se publica, pero la Constitución (art. 86) obliga al Congreso a convalidarlo en 30 días. Este ha sido el recorrido hasta ahora:
| Fase | Fecha | Estado |
|---|---|---|
| Primer decreto (RDL 26/2026) | 29 de septiembre de 2026 | Aprobado por el Consejo de Ministros, con el IVA del 10 % desde el 1 de diciembre |
| Derogación | 2 de octubre de 2026 | El Congreso no lo convalida y queda derogado |
| Nuevo decreto (RDL 29/2026) | 6 de octubre de 2026 | Aprobado con un contenido tributario casi idéntico |
| Publicación y entrada en vigor | 7 y 8 de octubre de 2026 | BOE del 7; en vigor desde el 8 |
| Convalidación | Prevista el 12 de noviembre de 2026 | Con las Cortes disueltas, vota la Diputación Permanente del Congreso, de 69 miembros |
| Efectos del IVA | 1 de diciembre de 2026 | Solo si se convalida |
| Primer modelo 303 con IVA | Hasta el 30 de enero de 2027 | Cuarto trimestre de 2026 |
La fecha del 12 de noviembre es la que publica la prensa; a 6 de noviembre el Congreso no había publicado la convocatoria, así que puede cambiar. Con las Cortes disueltas y elecciones el 29 de noviembre, la votación se sitúa justo antes de la campaña.
Qué pasa en cada escenario
| Resultado | Efecto en tu alquiler |
|---|---|
| Se convalida | El IVA del 10 % se aplica a las estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre |
| No se convalida | El decreto queda derogado y, como los efectos empiezan el 1 de diciembre, el IVA no llega a aplicarse |
| Se convalida y se tramita como ley | El Congreso puede pedir que se tramite como proyecto de ley (art. 86.3 CE) y modificarlo; hasta entonces rige lo convalidado |
| Cambio tras las elecciones | El nuevo Gobierno podría cambiar la norma; hasta entonces se aplica la vigente |
Para ti, la consecuencia práctica es que debes tener el plan listo antes de saber el resultado: si se convalida, queda menos de tres semanas.
Los impuestos del propietario, con y sin IVA
| Impuesto o trámite | Sin IVA (hoy) | Con IVA al 10 % |
|---|---|---|
| IVA | No repercutes ni declaras | Repercutes el 10 % y presentas el modelo 303 cada trimestre y el 390 anual |
| Alta en Hacienda | Sin alta de IVA | Modificación del modelo 036 antes del 1 de diciembre |
| Facturas | No son obligatorias en el alquiler exento | Factura de cada estancia con el IVA desglosado |
| IVA de tus gastos | No lo recuperas: es un gasto más | Lo deduces de lo que ingresas |
| IRPF | Ingresos y gastos con el IVA incluido | Ingresos y gastos sin IVA |
| IBI | Sin cambios | El decreto permite recargos a ayuntamientos en zonas tensionadas |
| Registro de viajeros | SES.HOSPEDAJES | Igual: SES.HOSPEDAJES |
El IBI no cambia por el IVA. Los recargos del decreto solo pueden aplicarse en zonas de mercado residencial tensionado, y en nuestra revisión de noviembre no consta que se haya declarado ninguna en la Comunitat Valenciana.
Ejemplo: un piso en València con 30.000 € al año
Una propietaria alquila un apartamento a turistas todo el año, con estancias de menos de 30 noches y sin servicios de hotel. No tiene otras rentas, tributa de forma individual y no aplica deducciones. Para simplificar, la comisión de la plataforma no lleva IVA y los gastos se suponen anuales.
| Concepto | Importe con IVA incluido | Importe sin IVA |
|---|---|---|
| Limpieza y lencería | 3.630 € | 3.000 € |
| Suministros | 1.815 € | 1.500 € |
| Mantenimiento | 1.210 € | 1.000 € |
| Comisión de la plataforma | 3.000 € | 3.000 € |
| IBI | 650 € | 650 € |
| Comunidad | 1.100 € | 1.100 € |
| Seguro | 350 € | 350 € |
| Amortización del inmueble | 2.400 € | 2.400 € |
| Intereses de la hipoteca | 2.500 € | 2.500 € |
El IVA de limpieza, suministros y mantenimiento suma 1.155 € (21 % sobre 5.500 €). Con IVA, es deducible; sin él, es un gasto más. Veamos tres situaciones.
| Concepto | A. Sin IVA (hoy) | B. Con IVA, lo trasladas | C. Con IVA, lo absorbes |
|---|---|---|---|
| Lo que paga el huésped | 30.000 € | 33.000 € | 30.000 € |
| Ingresos sin IVA | 30.000 € | 30.000 € | 27.272,73 € |
| IVA repercutido | 0 € | 3.000 € | 2.727,27 € |
| IVA soportado deducible | 0 € | 1.155 € | 1.155 € |
| IVA a ingresar (modelo 303) | 0 € | 1.845,00 € | 1.572,27 € |
| Gastos en la Renta | 16.655 € | 15.500 € | 15.500 € |
| Rendimiento neto | 13.345,00 € | 14.500,00 € | 11.772,73 € |
| IRPF (estatal + valenciano) | 1.439,03 € | 1.712,76 € | 1.089,92 € |
| Lo que te queda al año | 14.305,97 € | 15.187,24 € | 13.082,81 € |
| Diferencia con la situación actual | — | +881,27 € | −1.223,16 € |
El cálculo del IRPF usa la escala estatal de 2026 y la valenciana de 2026, con los mínimos personales de cada una. «Lo que te queda» es lo cobrado menos los pagos reales (sin amortización), el IVA ingresado y el IRPF.
Cómo leer el resultado
- Si trasladas el IVA (B), el IVA que cobras al huésped es neutro para ti: lo ingresas casi todo, salvo el que recuperas de tus gastos. Por eso mejora tu resultado en 881,27 € al año, aunque pagas más IRPF porque tu rendimiento sube. El riesgo es de mercado: con un precio un 10 % más alto puedes perder reservas, y ese efecto no está en el cuadro.
- Si lo absorbes (C), mantienes el precio final y el IVA sale de tu margen: pierdes 1.223,16 € al año, aunque pagues menos IRPF. Es el escenario de quien tiene reservas ya publicadas con precio cerrado.
- El IRPF baja o sube porque cambia el rendimiento, no porque el IVA sea un impuesto sobre tu renta. Si tienes otras rentas, la diferencia en IRPF será mayor, porque tu tipo marginal será más alto.
Para ver qué gastos puedes deducir en la Renta, consulta los impuestos del alquiler turístico y la guía de gastos deducibles.
Qué preparar antes del 1 de diciembre
- Comprueba si tu alquiler entra: estancias de hasta 30 noches con el mismo huésped y vivienda que no sea tu residencia habitual.
- Calcula tu resultado con tus cifras reales, con los tres escenarios del ejemplo.
- Decide si trasladas el IVA al precio, sobre todo en las reservas de diciembre y enero.
- Prepara el modelo 036 para el alta de IVA y un sistema de facturación con el IVA desglosado.
- Recopila tus facturas de gastos con IVA, para poder deducirlo desde el primer trimestre.
- Revisa con tu asesor si compraste bienes de inversión y debes regularizar el IVA.
Las estancias que se realicen desde el 1 de diciembre llevarían IVA aunque la reserva se hubiera cobrado antes. Para tu licencia y el registro de viajeros, consulta la guía de licencia turística y la de SES.HOSPEDAJES.