Al vender un inmueble pagas hasta dos impuestos: el IRPF sobre la ganancia, que declaras en la Renta de la primavera siguiente, y la plusvalía municipal, que se ingresa en el Ayuntamiento en los 30 días hábiles posteriores a la escritura. El IRPF va del 19 % al 30 % y solo se calcula sobre el beneficio real, no sobre el precio. Y hay casos en que no se paga: reinvertir en tu vivienda habitual o tener 65 años o más.
Vender un piso, una casa o un local deja dos facturas fiscales con plazos muy distintos. Esta guía te explica cuánto pagarás, cuándo y qué papeles necesitas tener a mano para no pagar de más. Las cifras son de 2026 y válidas para un residente en la Comunitat Valenciana.
1. Qué pagas y cuándo
- Día de la escrituraFirmas y cobrasEmpiezan a contar los plazos.
- 30 días hábiles despuésPlusvalía municipalLa autoliquidas e ingresas en el Ayuntamiento.
- Abril a junio del año siguienteIRPF en la RentaDeclaras la ganancia y pagas junto con el resto de la Renta, hasta el final de la campaña.
- IRPF por la ganancia patrimonial. Tributa en la base del ahorro, con una escala del 19 % al 30 %: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Se declara en la Renta del año de la venta, que se presenta en la primavera siguiente. Una venta de 2026 se declara en la Renta que se presenta en 2027.
- Plusvalía municipal. Es un impuesto del Ayuntamiento sobre el aumento del valor del suelo. Lo paga normalmente el vendedor. En una venta se autoliquida en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Puede salir por dos métodos, el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente) y el real (la ganancia efectiva del suelo), y puedes quedarte con el que dé menos. Si vendes con pérdida, no se paga.
Si el vendedor no es residente en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de su impuesto.
2. Cómo se calcula la ganancia
Se paga sobre el beneficio, no sobre el precio. La ganancia es la diferencia entre lo que valía el inmueble al venderlo y lo que te costó:
- Valor de adquisición: lo que pagaste, más las mejoras, más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA y AJD). Los intereses de la hipoteca no suman. Si lo alquilaste, resta las amortizaciones.
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos de la venta: agencia, notaría, certificado energético y la plusvalía municipal que pagues.
Si el inmueble lo heredaste o te lo donaron, el valor de adquisición es el que declaraste en el impuesto de Sucesiones y Donaciones. Y si lo compraste antes del 31 de diciembre de 1994, parte de la ganancia puede reducirse con los coeficientes de abatimiento, siempre que el total de tus ventas no supere los 400.000 €.
3. Un ejemplo con números
Compraste un piso en 2015 y lo vendes en 2026 por 260.000 €. Esta es la ganancia:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (2015) | 150.000 |
| Impuesto de la compra | 15.000 |
| Notaría, registro y gestoría | 2.000 |
| Reforma de la cocina (con factura) | 10.000 |
| Valor de adquisición | 177.000 |
| Precio de venta | 260.000 |
| Gastos de venta (agencia, notaría, plusvalía municipal) | −8.500 |
| Valor de transmisión | 251.500 |
| Ganancia patrimonial | 74.500 |
- 19 % sobre 6.000 € = 1.140 €
- 21 % sobre 44.000 € = 9.240 €
- 23 % sobre 24.500 € = 5.635 €
Cálculo orientativo. Supone que no tienes otras rentas del ahorro ese año (intereses o dividendos suman en los mismos tramos), que el inmueble no es tu vivienda habitual y que no hay amortizaciones. La plusvalía municipal está incluida en los gastos de venta.
4. Calcula cuánto se añade a tu Renta
Orientativo. Aplica la escala del ahorro (19 % a 30 %) y supone que no tienes otras rentas del ahorro ese año. Si vas a aplicar la exención por reinversión, escribe solo la parte de la ganancia que no queda exenta. No incluye el resto de tu Renta ni la plusvalía municipal.
5. Cuándo no pagas IRPF
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual, en los 2 años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
Mayor de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir. No hay límite de importe.
En los dos casos el inmueble tiene que ser tu vivienda habitual: normalmente, haber vivido en él al menos tres años seguidos. Una segunda residencia no se beneficia. La exención del IRPF no elimina la plusvalía municipal: esa se paga igualmente si hay ganancia en el suelo.
6. Documentación que debes reunir
Cuanto mejor documentes lo que pagaste, menor es la ganancia que declaras. Esta es la lista, por bloques. Márcala según vayas encontrando cada papel:
De la compra
- Escritura de compra, con la fecha y el precio
- Justificante del impuesto que pagaste (ITP, o IVA y AJD)
- Facturas de notaría, registro y gestoría
- Si lo heredaste: la escritura de aceptación de herencia y el modelo de Sucesiones
Los intereses de la hipoteca no suman al valor de adquisición.
De las mejoras
- Facturas de las obras que ampliaron o mejoraron el inmueble
- Justificantes de pago: transferencia o recibo
- Licencia o comunicación de obra, si la hubo
Reparar y conservar no cuenta como mejora; reformar sí.
De la venta
- Escritura de venta, con fecha, precio y forma de pago
- Factura de la agencia inmobiliaria, si la hubo
- Factura de notaría y del certificado energético
- Justificante de pago de la plusvalía municipal
- Certificado de cancelación de la hipoteca, si la tenías
Del inmueble
- Último recibo del IBI, con el valor catastral del suelo y de la construcción
- Referencia catastral
- Si lo alquilaste: las amortizaciones que dedujiste en tus Rentas
Si quieres no pagar IRPF
- Certificado de empadronamiento histórico o justificantes de que vivías allí, al menos 3 años seguidos
- Escritura de la nueva vivienda habitual, si reinviertes
- Documento de identidad con la fecha de nacimiento, para la exención de mayores de 65 años
Casos especiales
- Comprado antes de 1995: escritura con la fecha de adquisición
- Vendedor no residente: certificado de residencia fiscal
- Varios propietarios: el porcentaje de cada uno en la escritura
Un consejo práctico: si te falta alguna factura, pídela cuanto antes al proveedor. Las que no puedas justificar, no podrás restarlas.
7. Antes de firmar
- Reúne la documentación anterior y calcula la ganancia con tus números reales.
- Decide si vas a reinvertir en tu vivienda habitual y avísanos: afecta a lo que declaras.
- Aparta el dinero del IRPF, sobre todo si cobras todo el precio de golpe. Se paga en la Renta, meses después de la venta.
- Pide en el Ayuntamiento el cálculo de la plusvalía por los dos métodos y presenta el más bajo dentro del plazo.
Si el inmueble estaba alquilado como vivienda turística, mira también el artículo sobre impuestos del alquiler turístico. Y las deducciones que pueden bajar el resto de tu Renta están en la guía de deducciones de la Renta 2026.